Makleralleinauftrag: Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Der Makleralleinauftrag ist die wirtschaftlich relevanteste Vertragsform zwischen Immobilieneigentümer und Makler — und gleichzeitig die am häufigsten missverstandene. Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkaufen will, bekommt vom Makler in der Regel einen Alleinauftrag vorgelegt. Was darin geregelt sein muss, wo Spielraum besteht und worauf Verkäufer achten sollten, bevor sie unterschreiben — das fasst dieser Beitrag zusammen.

Was ist ein Makleralleinauftrag — und welche Varianten gibt es?

Ein Makleralleinauftrag ist ein Vertrag, mit dem der Eigentümer einen einzigen Makler exklusiv mit der Vermittlung beauftragt. Im Gegensatz zum offenen Maklervertrag (auch „Allgemeinauftrag“) darf der Eigentümer während der Laufzeit keinen weiteren Makler einschalten — der beauftragte Makler hat damit eine planbare Investition in Marketing, Exposé und Vermarktung.

Im deutschen Maklerrecht haben sich drei Vertragsformen etabliert. Der einfache Maklerauftrag verpflichtet weder Eigentümer noch Makler — der Eigentümer kann parallel andere Makler beauftragen oder selbst verkaufen, der Makler ist nur bei nachweislicher Ursächlichkeit provisionsberechtigt. Der Makleralleinauftrag schließt die Beauftragung weiterer Makler aus, lässt dem Eigentümer aber die Möglichkeit, selbst zu verkaufen. Der qualifizierte Alleinauftrag — auch Exklusivauftrag genannt — geht einen Schritt weiter: Der Eigentümer verpflichtet sich, jeden Interessenten an den Makler weiterzuleiten und keinen Direktverkauf ohne Makler-Einbindung durchzuführen. Bei Verstoß droht eine Vertragsstrafe oder Provisionsanspruch trotz Eigenverkauf. Die Bundesgerichtshof-Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 23.06.1988, Az. I ZR 175/86) hat den qualifizierten Alleinauftrag grundsätzlich für zulässig erklärt, sofern die Klauseln klar und transparent formuliert sind. Im Massengeschäft ist die häufigste Variante der Standard-Alleinauftrag — die schärfere qualifizierte Form findet sich eher bei hochpreisigen Objekten oder strategischen Vermarktungen.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Objekt, Marktlage und Vertrauen in den Makler ab. Wer den Eigenverkauf nicht ausschließen will, sollte den qualifizierten Alleinauftrag vermeiden.

Welche Laufzeiten sind beim Makleralleinauftrag üblich und zulässig?

Die Vertragslaufzeit gehört zu den wichtigsten Verhandlungspunkten. Der BGH hat in mehreren Grundsatzentscheidungen festgelegt: Sechs Monate sind die Obergrenze für eine erste Bindungsphase, eine stillschweigende Verlängerung darf maximal drei Monate betragen.

Diese Rechtsprechung schützt den Auftraggeber vor übermäßiger Bindung. Verträge mit Laufzeiten über sechs Monate sind nicht automatisch unwirksam, müssen aber individuell verhandelt und nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgezwungen worden sein. In der Praxis bedeutet das: Wenn der Makler einen vorformulierten Vertrag mit zwölf Monaten Laufzeit vorlegt, ist die entsprechende Klausel nach § 307 BGB im Zweifel unwirksam — die gesetzliche Sechs-Monate-Regel greift dann ersatzweise. Eine sogenannte automatische Verlängerungsklausel ist zulässig, wenn der Eigentümer mit einer Frist von vier bis sechs Wochen vor Ablauf kündigen kann und die Verlängerung nicht über drei Monate hinausgeht. Wichtig ist auch die Frage der außerordentlichen Kündigung: Bei groben Pflichtverletzungen des Maklers (etwa nachweislich fehlende Vermarktungsaktivität oder Geheimhaltungsverletzungen) ist eine fristlose Kündigung nach § 626 BGB analog zulässig. In der Praxis sollten Verkäufer schon im Vertrag konkrete Leistungsbeschreibungen verlangen — etwa „mindestens vier Online-Plattformen, professionelles Exposé, vier Wochen Erstvermarktungszeit“. Das macht eine Pflichtverletzung im Streitfall belastbar nachweisbar.

Wer einem regional verwurzelten Makler vertraut, kann mit einer Standard-Sechs-Monats-Laufzeit gut leben; in schwierigen Märkten oder bei komplexen Objekten ist auch eine zwölfmonatige Vereinbarung verteidigbar, wenn sie individuell ausgehandelt ist.

Wie wird die Maklerprovision seit dem Bestellerprinzip aufgeteilt?

Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB die Provisionsaufteilung beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Wird der Makler von beiden Parteien beauftragt, trägt jede Seite maximal die Hälfte der Gesamtprovision. Eine einseitige Übertragung auf den Käufer ist seitdem nicht mehr zulässig.

Die häufigste Konstellation in der Praxis sieht so aus: Der Eigentümer beauftragt den Makler und vereinbart 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer als Provision. Der Käufer übernimmt nach Zustandekommen des notariellen Kaufvertrags ebenfalls 3,57 % — die Gesamtprovision beträgt damit 7,14 % vom Kaufpreis. Diese Aufteilung muss schriftlich in beiden Maklerverträgen festgehalten sein, sonst entfällt der Anspruch gegenüber dem Käufer ganz. Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten und unbebaute Grundstücke gilt das Bestellerprinzip nicht — dort sind weiterhin freie Provisionsvereinbarungen möglich. Regional unterscheiden sich auch die marktüblichen Provisionssätze: In Süddeutschland — etwa in den begehrten Allgäu- und Bodenseeregionen — liegen sie meist bei 3,57 % je Partei, in einzelnen Großstädten bei bis zu 4,76 %. Ein guter Immobilienmakler für Region Allgäu wie HS Immobilien Allgäu kann die regional übliche Provisionsspanne benennen und die genaue Aufteilung im Vertragsentwurf transparent darstellen — Verkäufer sollten genau diese Transparenz vor Vertragsunterzeichnung einfordern. Wird im Vertrag die Provisionshöhe nicht eindeutig ausgewiesen oder die Käufer-Verpflichtung nicht parallel beauftragt, droht im Streitfall der Wegfall des Provisionsanspruchs.

Die Aufteilung gehört zu den Kernpunkten jedes Alleinauftrags und sollte vor der Unterschrift schriftlich bestätigt sein — nicht nur mündlich besprochen.

Welche Leistungen sollte ein Makleralleinauftrag konkret enthalten?

Ein guter Alleinauftrag ist kein leeres Versprechen, sondern eine klar messbare Leistungsbeschreibung. Sechs Punkte sollten im Vertrag namentlich genannt sein.

Erstens: Wertermittlung. Der Makler muss eine fundierte Markteinwertung erstellen, idealerweise mit Vergleichswerten aus der Region und einer Begründung des angesetzten Angebotspreises. Zweitens: Exposé-Erstellung. Professionelle Fotos, ein 3D-Grundriss oder klassischer Maßstab-Grundriss, energetische Kennzahlen aus dem Energieausweis, Beschreibung der Lage. Drittens: Vermarktung. Konkret aufgelistet sollten die Online-Portale (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen) sowie die Print- und Off-Online-Kanäle sein. Viertens: Besichtigungsmanagement. Der Makler übernimmt Terminkoordination, führt die Besichtigung und filtert ernsthafte Interessenten heraus. Fünftens: Bonitätsprüfung. Bei seriösen Maklern ist die Prüfung der Kaufinteressenten — Eigenkapital, Finanzierungszusage, SCHUFA-Auskunft — Vertragsbestandteil. Sechstens: Notarbegleitung. Der Makler bereitet den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar vor und begleitet die Beurkundung. Ein zusätzlicher Qualitätsindikator ist eine vertraglich vereinbarte Berichtspflicht: Der Makler liefert monatlich (mindestens jedoch alle sechs Wochen) einen Aktivitätsbericht mit Anzahl der Anfragen, Besichtigungen und konkreten Verhandlungsständen. Fehlt diese Klausel, hat der Eigentümer wenig in der Hand, um die Arbeit zu prüfen — und schwer, eine Pflichtverletzung im Sinne einer außerordentlichen Kündigung nachzuweisen.

Wer einen Alleinauftrag unterschreibt, ohne diese Punkte schriftlich fixiert zu haben, gibt den entscheidenden Hebel für die spätere Qualitätskontrolle aus der Hand.

Welche Klauseln sind problematisch oder unwirksam?

Nicht jede Klausel im Maklervertrag hält der gerichtlichen Überprüfung stand. Drei Klausel-Typen sind besonders häufig betroffen.

Erstens: Überlange Laufzeitklauseln. Wie oben dargestellt, sind Laufzeiten über sechs Monate in vorformulierten Verträgen nach § 307 BGB im Regelfall unwirksam. Zweitens: Klauseln zur sogenannten „Erfolgsfälligkeit“ ohne klare Ursächlichkeitsregelung. Die Provision ist nach § 652 BGB nur dann fällig, wenn der Maklerauftrag nachweislich für den Vertragsabschluss ursächlich war. Klauseln, die eine Provision auch bei nicht-ursächlichem Vermittlungsversuch festschreiben, sind im Regelfall unwirksam — die Rechtsprechung verlangt einen erkennbaren Zusammenhang zwischen Makler-Leistung und Vertragsschluss. Drittens: Vertragsstrafenklauseln beim einfachen Alleinauftrag. Eine Vertragsstrafe in Höhe von 50 % oder 100 % der Provision für den Eigenverkauf ist nur beim qualifizierten Alleinauftrag wirksam, nicht beim einfachen Alleinauftrag. Wer im Vertrag „Vertragsstrafe bei Eigenverkauf“ findet, sollte den Vertragstyp prüfen und gegebenenfalls die Klausel streichen lassen. Zusätzlich problematisch ist die sogenannte Doppelprovisionsklausel: Wenn der Vertrag eine Provision vom Eigentümer UND vom Käufer in voller Höhe vorsieht (statt der vom Gesetz vorgeschriebenen 50/50-Aufteilung), ist die Klausel beim Wohnungs- und Einfamilienhaus-Verkauf seit 2020 ohnehin unwirksam — beim Mehrfamilienhaus oder Gewerbeobjekt kann sie jedoch zulässig sein.

Wer einen Vertragsentwurf bekommt, sollte diese drei Klausel-Typen gezielt prüfen — am besten mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt oder über die örtliche Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen zum Makleralleinauftrag

Kann ich beim einfachen Alleinauftrag noch selbst verkaufen?

Ja. Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie selbst aktiv suchen und verkaufen, ohne dem Makler Provision zu schulden — vorausgesetzt, der Käufer wurde nicht über den Makler vermittelt. Diese Möglichkeit entfällt nur beim qualifizierten Alleinauftrag.

Wie lange darf die Vertragslaufzeit höchstens sein?

In vorformulierten Verträgen liegt die Obergrenze nach BGH-Rechtsprechung bei sechs Monaten Erstlaufzeit und maximal drei Monaten stillschweigender Verlängerung. Individuell verhandelte Laufzeiten können auch zwölf Monate betragen — sie müssen aber nachweislich ausgehandelt sein.

Was passiert, wenn der Vertrag abläuft, ohne dass verkauft wurde?

Der Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder Verlängerung. Sie können einen neuen Makler beauftragen oder den bisherigen erneut vertraglich binden. Eine Provisionspflicht besteht nur, wenn der Verkauf innerhalb der Vertragslaufzeit oder ursächlich auf die Makler-Tätigkeit zurückgeht.

Muss ich dem Makler im Alleinauftrag jeden Interessenten melden?

Beim einfachen Alleinauftrag nein. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich vertraglich, alle Interessenten an den Makler weiterzuleiten — auch solche, die Sie selbst gefunden haben.

Wie kann ich einen Alleinauftrag vorzeitig kündigen?

Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit nicht möglich. Außerordentlich können Sie kündigen, wenn der Makler seine Pflichten grob verletzt — etwa nachweislich keine Vermarktungsaktivität entfaltet hat. In diesem Fall sollten Sie zunächst eine Abmahnung mit Fristsetzung aussprechen.

Fazit

Ein Makleralleinauftrag ist ein wirksames Instrument, um den Verkauf einer Immobilie strukturiert und professionell zu organisieren — vorausgesetzt, der Vertrag enthält klare Laufzeiten, transparente Provisionsregelungen und eine messbare Leistungsbeschreibung. Wer auf eine begrenzte Laufzeit von sechs Monaten, eine Berichtspflicht, eine sechs-Punkte-Leistungsliste und die korrekte 50/50-Provisionsaufteilung nach § 656c BGB achtet, gibt sich die rechtliche Sicherheit und behält die Qualitätskontrolle. Regionale Marktkenntnis ist dabei kein Nebenaspekt: Ein im Allgäu, Bodensee- oder Voralpenraum verwurzelter Makler wie HS Immobilien Allgäu kennt die örtlichen Preisspannen, Käufergruppen und Vermarktungskanäle besser als ein überregionaler Vertragspartner — und kann diese Marktkenntnis im Vertrag konkret als Leistungspunkt verankern. Wer vor der Unterschrift eines Alleinauftrags zwei Tage Bedenkzeit nimmt und die Klauseln gezielt prüft, vermeidet die häufigsten Konfliktpunkte und legt die Grundlage für einen erfolgreichen, transparenten Verkauf.

Stand: 16. Juni 2026